Locazione negozi e botteghe: opzione per la cedolare secca anche in sede di proroga

L’Agenzia delle Entrate chiarisce in via ufficiale che in caso di contratto di locazione stipulato nel 2019 ed avente ad oggetto locali commerciali C/1, si potrà scegliere la cedolare secca anche in sede di proroga

Nel 2019, in qualità di locatore, ho stipulato un contratto di affitto avente ad oggetto un locale di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). In sede di registrazione non ho optato per la cedolare secca preferendo la tassazione ordinaria. Vorrei sapere, quindi, se posso effettuare tale opzione in sede di proroga del contratto, oppure questa possibilità mi sarà preclusa?

A questa domanda, sostanzialmente, ha dato risposta l’Agenzia delle Entrate ad un dubbio avanzato da un contribuente rientrante nella predetta casistica (Risposta n. 184/E del 12 giugno 2020). Il dubbio dell’istante deriva dal fatto che la possibilità di scegliere la cedolare secca per immobili ad uso non abitativo e di categoria catastale C/1 è stata introdotta solo ad opera della Legge di bilancio 2019 ed esclusivamente per i contratti di affitto “nuovi” stipulati nel 2019 medesimo.

La cedolare anche per il C/1

Le Entrate, ricordano, quindi, che è con il comma 59, della Legge n. 145/2018, che il legislatore ha esteso l’ambito applicativo del regime della cedolare stabilendo espressamente che “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Prima di tale previsione, la cedolare secca era possibile solo per immobili ad uso abitativo. Tuttavia, nella citata previsione normativa, come si nota, la scelta del regime sostitutivo è stata circoscritta ai soli contratti stipulati lo scorso anno.

La scelta va fatto con il Modello RLI

L’Amministrazione finanziaria nel caso di specie ritiene applicabile il chiarimento dato nella Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, secondo cui in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime in commento deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi.

La stessa Agenzia delle Entrate ricorda altresì che la norma prevede che la scelta va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. Qualora l’opzione non sia stata esercitata in sede di registrazione, è possibile accedere al regime per le annualità successive, esercitando l’a scelta entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente (ossia entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine è possibile revocare l’opzione per il regime della cedolare.

L’esercizio o la modifica dell’opzione possono essere effettuati utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) oppure presentando direttamente il modello RLI presso lo stesso Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.

Cedolare secca commerciale: quali sono i motivi della rinuncia?Dopo la mancata proroga della cedolare secca per le locazioni di locali commerciali, ci si chiede quali possano essere stati le motivazioni del governo. Uno su tutti? Un vantaggio a senso unico. Vediamo meglio di cosa si tratta.di Pietro Pisello, pubblicato il 19 Dicembre 2019 alle ore 07:08

La cedolare secca sugli immobili ad uso commerciale, com’è risaputo, non verrà estesa agli anni successivi al 2019. La sua riconferma non trova spazio nella nuova Legge di Bilancio 2020. Allo stato attuale, dunque, la scadenza rimane fissata al 31 dicembre 2019.

Ci si chiede quali siano stati i motivi che abbiano portato il governo a tale decisione.

Possiamo cominciare a dire che la cedolare secca per le categorie catastali C/1, secondo i dati raccolti, era a vantaggio dei soli proprietari/affittuari, e, non dei conduttori. A questo bisogna aggiungere la diminuzione del gettito fiscale percepito dallo stato. Ma andiamo per ordine.

Cedolare secca per sui locali commerciali: di cosa si tratta?

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali regionali e comunali.

Non dovranno essere pagate neanche l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

A partire dal primo gennaio 2019, l’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Questa novità si applica, ai sensi di legge, alle locazioni di negozi “stipulate nel 2019”.

Perché è stata abbandonata?

La cedolare secca commerciale, come già detto in precedenza, era a tutto vantaggio dei proprietari/affittuari. Vantaggi ovviamente di tipo fiscale.

Ai conduttori, nella realtà dei fatti, non sarebbe cambiato nulla.

La cedolare secca avrebbe potuto dare vantaggi reciproci se solo fossero stati previsti dei canoni di locazione calmierati, un po’ come avviene per la cedolare secca al 10% ad uso residenziale.

Un’imposta sostitutiva, cosi pensata, non ha mai dato i frutti sperati:

• Non è riuscita nell’intento di abbassare i canoni di locazione;
• Non è stata capace di far emergere il nero, come ci si sarebbe aspettato;
• Ha portato ad un considerevole perdita di gettito fiscale.

Minor gettito fiscale da parte dello stato

Secondo una relazione tecnica alla Legge di Bilancio 2019, per i soli contratti di locazione per locali accatastati C/1 stipulati nel 2019, considerando un’aliquota marginale Irpef del 35%, la variazione in diminuzione del gettito fiscale sarebbe stata importante, ossia pari a:

• -321,9 milioni di euro di IRPEF;
• -18,4 di addizionale regionale;
• -7 milioni di euro di addizionale comunale;
• -19,4 milioni di euro di imposta di registro e bollo.

Complessivamente, tenuto conto anche delle entrate, una variazione di gettito di ben -163,4 milioni di euro.

Cedolare secca commerciale: anche per gli anni successivi al 2019, ma non per tuttiLa cedolare secca commerciale non verrà prorogata nel 2020, ma la normativa lascia uno spiraglio. Vediamo di cosa si tratta.di Pietro Pisello, pubblicato il 11 Dicembre 2019 alle ore 18:06

La cedolare secca sugli immobili commerciali sembrerebbe non trovare conferma in Legge di Bilancio 2020. Allo stato attuale, dunque, la scadenza rimane fissata al 31 dicembre 2019.

Attenzione: alcuni soggetti potranno continuare ad usufruirne. Ma andiamo con ordine.

Cedolare secca per gli immobili commerciali

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Previsto dalla Legge di Bilancio 2019 (articolo 1, comma 59, della legge 145/2018), a partire dal primo gennaio 2019, L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%. Questa novità si applica, ai sensi di legge, alle locazioni di negozi “stipulate nel 2019”.

Uno spiraglio anche per gli anni a venire

Il fatto da sottolineare e che la legge faccia menzione alla “stipula” e non registrazione. Ciò significa che, sostanzialmente, si potrebbe stipulare un contratto di locazione entro fine anno e registrarlo nel 2020.In ogni caso, ai sensi di legge, non possono passare più di 30 giorni tra la stipula e la registrazione del contratto.

C’è un altro aspetto da tenere in considerazione: se il contratto è stipulato nel 2019, e il locatario non abbia, immediatamente, optato per la formula “piatta” al momento della registrazione, essa potrà essere accolta nelle annualità “contrattuali” successive.

Facciamo un esempio: se viene stipulato un contratto di questo tipo (solitamente con decorrenza di 6 anni) entro il 31 maggio 2019 e il locatore decida di adottare la tassazione ordinaria, a partire dal 31 maggio 2020, esso ha la possibilità di effettuare il passaggio alla cedola secca, comunicandolo al conduttore tramite raccomandata.

FONTE: https://www.investireoggi.it/fisco/cedolare-secca-commerciale-quali-sono-i-motivi-della-rinuncia/